收米法拍

　　武汉法拍房需要注意哪些问题？

　　在完成法拍后，进入了收尾环节，只有收房成功，才是整个交易的完成。法庭只管拍卖收钱，不管房本和收房。要想成功的收房，需要了解以下几个问题，一定要实地考察，多方打听清楚并核对、甄别并提取准确的资料。

　　1.有没有房客。

　　如果已经有长期租赁的法拍房被买下，虽然买房者已经完成过户，但由于租户不搬离或者原产权人拒绝搬迁，因此无法实际入住。一般而言，执行法院不会强制退房，只有买方通过另立民事案件处理。

　　按照物权法等法律规定，如果租赁在前、在后，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但是一些恶意逃债的人，会把合同签得很长，甚至是10年、20年。那您如果拍卖了这种附带租赁合同的房子，买了以后由于承租人的存在，自己还是无法搬进去住。而且，有些一开始就说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出一份租约或者突然有人住在里面而不肯腾退，这是很麻烦的。

　　2.户籍问题。

　　应注意有无实际居住权人和户口迁出的问题。如购买后需办理户口过户，此内容不属于拍卖房产。买了房子之后，法院只负责房产的登记过户。以后户口过户就是按照普通的公安户籍流程去办理。只有极少数法院目前会承诺帮助户口过户。

　　因为法院强制拍卖被执行人财产，只处理房屋权属问题，不处理户口问题。其户口与房屋仅仅是挂靠或称公安户籍管理关系，与房屋权属无关。

　　此外，对原户主而言，如果原户主不主动搬迁，则无法强制迁移原户口，而在合同中也没有将迁户单独写明违约成本，法院也不会受理，因此，公安机关也不能强制迁移户口，因此，在此之前，也不会将原户口强制迁移。

　　因此如果有落户需求，还是需要自己先去了解一下户籍变更的相关情况，了解清楚后再去拍照，不会事后后悔。

　　3.税收问题。

　　此外，原房主还可能存在未支付的水电费、物业费、供暖费等费用，部分房产因长期无人居住而面临的数额较大的欠费，由竞买人自行承担。这种情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有说明，比如，某房源信息显示“物业、水、电、气等欠费不详，需要买受人核实后自行承担”。

　　4.产权与共有。

　　要注意所拍卖的房屋的产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、共有现象。

　　5.裁决的时机问题。

　　由交付拍卖尾款到获得司法裁定书，大概需要2-5个星期。法院的裁决需要买受人亲自到拍卖行去领取。